Bergen Real Estate Kontakt aufnehmen

Nicolas Ruland · Immobilienmakler (IHK)

Immobilienmakler in Charlottenburg.

Wohnung oder Mehrfamilienhaus in Berlin-Charlottenburg verkaufen: Ich bin Nicolas Ruland, Immobilienmakler (IHK) und Mitgründer von Bergen Real Estate. Ich begleite Ihren Verkauf von der Bewertung über die Käuferauswahl bis zur Schlüsselübergabe.

Immobilie bewerten So arbeite ich
Nicolas Ruland, Immobilienmakler (IHK) und Mitgründer von Bergen Real Estate in Berlin
Nicolas RulandBergen Real Estate
Vor Ort in CharlottenburgMeinekestraße 8 · 10719 Berlin
Inhabergeführtes MaklerbüroBergen Real Estate · Grünewald & Ruland
Persönliche WertermittlungBesichtigung und Vergleichspreise

Kiezkenntnis

Charlottenburg im Detail

Ein Balkon zur Straße, ein Schlafzimmer zum Hof, ein Aufzug bis vor die Wohnungstür. Was Käufer anspricht, zeigt sich oft erst vor Ort.

Charlottenburger Altbau mit verziertem Deckenstuck, Parkett und hohen Fenstern

Altbau mit Charakter

Parkett, hohe Fenster und aufwendiger Deckenstuck prägen viele Charlottenburger Altbauwohnungen. Bei der Besichtigung schauen wir auch darauf, wie viel Tageslicht ankommt und wohin die Schlafzimmer liegen.

Wohnhaus in Charlottenburg mit begrüntem Garten und Terrasse

Wohnen mit Garten

Ein grüner Garten erweitert den Wohnraum nach draußen. Bei der Bewertung kläre ich, wie die Außenfläche genutzt werden darf, wie privat sie liegt und welche Pflegepflichten damit verbunden sind.

Helle Maisonette in Charlottenburg mit Parkett, weißem Kamin und Treppe

Licht und Raum

Offene Wohnbereiche, mehrere Ebenen und ein Kamin geben einer Wohnung ihren eigenen Charakter. Für die Bewertung zählen auch der Grundriss, die Belichtung und die Nutzbarkeit im Alltag.

Eigentumswohnung verkaufen

Wohnung verkaufen in Charlottenburg

Bei einer Eigentumswohnung zählen die Räume ebenso wie das Gebäude und die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Wohnungsverkauf besprechen

Was bestimmt den Verkaufspreis?

Lage, Wohnfläche, Etage, Aufzug, Balkon und Zustand prägen den Wert. Rund um Savignyplatz, Lietzensee und Schloss Charlottenburg kommt es auf die konkrete Straße und die Lage im Haus an. Eine ruhige Hoflage kann anders zu bewerten sein als eine Wohnung an einer belebten Straße. Vergleichbare beurkundete Verkäufe sind aussagekräftiger als reine Inseratspreise.

Bezugsfrei oder vermietet?

Eine bezugsfreie Wohnung kann Eigennutzer und Kapitalanleger ansprechen. Bei einer vermieteten Wohnung stehen zusätzlich Mietvertrag, Nettokaltmiete und nicht umlagefähige Kosten im Mittelpunkt. Ein Verkauf beendet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Mehr dazu im Ratgeber zur vermieteten Wohnung.

Welche Unterlagen sollten vorliegen?

Für den Wohnungsverkauf benötigen wir insbesondere Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen, Angaben zur Erhaltungsrücklage und aktuelle Versammlungsprotokolle. Bei Vermietung kommen Mietvertrag und Nachträge hinzu. Beschlossene Sanierungen und Sonderumlagen gehören frühzeitig auf den Tisch.

Den Verkaufsablauf ansehen

Mehrfamilienhaus & Zinshaus

Mehrfamilienhaus verkaufen in Charlottenburg

Beim Verkauf eines ganzen Mietshauses betrachten Käufer die Erträge, die Substanz und die Risiken des Gebäudes gemeinsam. Eine sorgfältige Vorbereitung macht diese Punkte nachvollziehbar.

Mehrfamilienhausverkauf besprechen

Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Für ein vermietetes Mehrfamilienhaus ist die Ertragswertbetrachtung häufig zentral. Neben den nachhaltig erzielbaren Mieten fließen Bewirtschaftungskosten, Bodenwert und Restnutzungsdauer ein. Leerstand, Instandhaltungsbedarf und energetischer Zustand beeinflussen die Einordnung. Der Kaufpreisfaktor – Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete – bietet eine erste Orientierung, ersetzt aber keine individuelle Bewertung.

Welche Unterlagen brauchen Kaufinteressenten?

Zur Vorbereitung gehören eine aktuelle Mieterliste mit Flächen, Nettokaltmieten und Mietbeginn, Mietverträge samt Nachträgen, Angaben zu Leerstand und Mietrückständen, Betriebskostenabrechnungen, Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauunterlagen und Energieausweis. Nachweise zu Dach, Fassade, Heizung und durchgeführten Modernisierungen helfen, künftige Investitionen einzuschätzen.

Was ist bei Charlottenburger Altbauten zu beachten?

Vorderhaus, Seitenflügel und Gartenhaus können sich bei Licht, Zustand und Vermietbarkeit unterscheiden. Für das konkrete Grundstück ist außerdem zu prüfen, ob Denkmalschutz oder eine soziale Erhaltungsverordnung gelten. Geplante Umbauten oder eine Aufteilung in Eigentumswohnungen sollten erst nach Prüfung der rechtlichen Voraussetzungen in die Kalkulation einfließen.

Wie lässt sich der Verkauf vorbereiten?

Wir besprechen die Preisvorstellung, sichten die Objektunterlagen und stimmen die Ansprache geeigneter Kaufinteressenten ab. Bei einem diskreten Verkaufsstart legen wir vorab fest, welche Informationen weitergegeben werden. Sensible Mieterunterlagen werden erst im erforderlichen Umfang zugänglich gemacht. Vor der Entscheidung über ein Angebot zählen neben dem Preis auch Finanzierungsnachweis, Bedingungen und Zeitplan.

Für die eigene Vorbereitung: Gutachterausschuss Berlin · Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf

Mein Angebot für Eigentümer

Ihr Wohnungsverkauf,
Schritt für Schritt.

Welcher Preis passt? Welche Unterlagen fehlen? Gemeinsam gehen wir die Entscheidungen in der Reihenfolge an, in der sie für Ihren Verkauf wichtig werden.

01Wohnung bewerten

Ich besichtige Ihre Wohnung und vergleiche sie mit ähnlichen Verkäufen. Wir besprechen, wie sich Lage, Zustand und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft auf den Angebotspreis auswirken.

02Verkauf vorbereiten

Wir sichten Grundriss, Hausgeld, Rücklage und Protokolle. Für das deutsch- und englischsprachige Exposé bereiten wir Fotos, Grundrisse und auf Wunsch einen 360°-Rundgang auf.

03Käufer finden und auswählen

Sie entscheiden, ob wir zunächst vorgemerkte Käufer ansprechen oder öffentlich inserieren. Ich organisiere die Besichtigungen und stelle Kaufangebote samt Finanzierung und gewünschtem Übergabetermin gegenüber.

04Notartermin und Übergabe

Ich stelle dem Notariat die abgestimmten Eckdaten zur Verfügung, begleite Sie zur Beurkundung und bereite die Wohnungsübergabe mit Schlüssel- und Zählerprotokoll vor.

Altbauzimmer in Charlottenburg mit Parkett, hohen Fenstern und Flügeltüren
Altbau mit Parkett und Flügeltüren 01 / 03

Über mich

Nicolas Ruland

Immobilienmakler (IHK) · Mitgründer von Bergen Real Estate

In meiner Familie beschäftigen wir uns seit drei Generationen mit Immobilien. Gemeinsam mit Fabian Grünewald habe ich Bergen Real Estate gegründet. Unser Büro liegt in der Meinekestraße 8, wenige Schritte vom Kurfürstendamm entfernt.

Beim Verkauf Ihrer Wohnung bleiben die Entscheidungen bei Ihnen. Ich zeige Ihnen die Vergleichspreise, spreche offene Fragen zur Eigentümergemeinschaft an und bespreche mit Ihnen jedes ernsthafte Kaufangebot.

In Charlottenburg hat Bergen Real Estate unter anderem eine Zweizimmer-Altbauwohnung in einem Haus mit Stuckfassade und eine 1,5-Zimmer-Wohnung mit Parkett und Balkonzugang verkauft.

Verkaufte Wohnungen von Bergen ansehen

Ratgeber für Eigentümer

Gut vorbereitet in den Verkauf

WohnungsbewertungWas ist Ihre Wohnung in Charlottenburg wert?

Zwei Wohnungen im selben Charlottenburger Altbau können unterschiedlich viel wert sein. Für eine erste Einschätzung brauche ich die Adresse, eine nachvollziehbare Wohnfläche und die Information, ob die Wohnung vermietet ist. Beim Termin vor Ort klären wir, welche Vergleichswohnungen tatsächlich zu Ihrer passen.

Welche Verkäufe sind vergleichbar?

Ein Inserat zeigt, was ein Eigentümer verlangt. Welchen Preis ein Käufer am Ende bezahlt hat, lässt sich daraus selten ablesen. Der Berliner Gutachterausschuss wertet beurkundete Verkäufe aus. Bei der Einordnung Ihrer Wohnung achte ich auf den Verkaufszeitpunkt, die Baualtersklasse, die Größe und den Vermietungsstatus der Vergleichsobjekte. Eine frisch sanierte, bezugsfreie Dachgeschosswohnung taugt nur bedingt als Maßstab für einen vermieteten Altbau im zweiten Stock.

Was lässt sich erst vor Ort beurteilen?

Bei einer Adresse nahe dem Savignyplatz interessiert mich, wohin die Wohn- und Schlafzimmer zeigen. Zur Kantstraße kann die Geräuschkulisse eine andere sein als im Seitenflügel desselben Hauses. Am Lietzensee macht es einen Unterschied, ob der Balkon zum Park, zur Straße oder in einen engen Hof geht. Bei der Besichtigung schaue ich mir außerdem Tageslicht, Grundriss, Treppenhaus und Aufzug an.

Was sagt die Eigentümergemeinschaft über den Wert aus?

Eine erneuerte Küche sehen Interessenten sofort. Die beschlossene Dachsanierung entdecken sie in den Unterlagen. Deshalb prüfe ich neben dem Zustand der Wohnung die Rücklage, beschlossene Maßnahmen und deren Finanzierung. Eine mögliche Ausgabe, die bisher nur besprochen wurde, kennzeichne ich anders als eine bereits beschlossene Sonderumlage.

Wie entsteht daraus ein Angebotspreis?

Ich zeige Ihnen eine begründete Preisspanne und erläutere, welche Merkmale für deren oberes oder unteres Ende sprechen. Ist die Wohnfläche noch ungeklärt oder steht ein wichtiger Beschluss aus, halten wir fest, wie sich das auf die Einschätzung auswirkt. Anschließend entscheiden Sie, mit welchem Angebotspreis und zu welchem Zeitpunkt Sie starten möchten.

Für das erste Gespräch reichen Adresse, Eckdaten und ein vorhandener Grundriss. Bringen Sie gern auch das Vergleichsangebot mit, an dem Sie sich bisher orientiert haben.

Frage an Nicolas Ruland stellen
VerkaufsunterlagenWelche Unterlagen brauchen Sie für den Wohnungsverkauf?

Käufer möchten wissen, was genau sie erwerben und welche Ausgaben auf sie zukommen. Ich sortiere die Unterlagen deshalb nach drei Fragen. Was gehört zur Wohnung? Wie hoch sind die laufenden Kosten? Was hat die Wohnungseigentümergemeinschaft für das Haus beschlossen?

Was gehört zur Wohnung?

Legen Sie den aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Nachträgen und den Aufteilungsplan zusammen. Prüfen Sie, ob die Nummer der Wohnung in den Unterlagen übereinstimmt. Bei Keller, Stellplatz oder Garten lohnt sich ein zweiter Blick. Die tatsächliche Nutzung allein beantwortet noch nicht, ob die Fläche zur Einheit gehört oder ein Sondernutzungsrecht besteht.

Welche Flächenangabe ist nachvollziehbar?

Für das Exposé und die Finanzierungsprüfung sind ein lesbarer, bemaßter Grundriss und eine Wohnflächenberechnung hilfreich. Gerade im Altbau können frühere Umbauten oder zusammengelegte Zimmer ältere Pläne überholt haben. Weicht die Fläche im früheren Kaufvertrag von der Berechnung ab, bringen Sie beide Dokumente mit. So lässt sich die Ursache klären, bevor unterschiedliche Zahlen an Käufer und Bank gehen.

Was fragen Sie bei der Hausverwaltung an?

Bitten Sie um den aktuellen Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, den Stand der Erhaltungsrücklage mit Stichtag, den Energieausweis und die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen. Hinzu kommen die Beschlusssammlung sowie Unterlagen zu größeren Arbeiten am Haus. Bei einer angekündigten Fassadensanierung interessiert Käufer, ob schon ein Angebot, ein Beschluss, eine Kostenverteilung oder ein Zahlungstermin vorliegt.

Was tun, wenn etwas fehlt?

Eine kurze Liste mit Dokument, Ansprechpartner und Bearbeitungsstand genügt. Der Energieausweis liegt häufig bei der Verwaltung, eigene Modernisierungen lassen sich meist anhand Ihrer Rechnungen belegen. Bei einer vermieteten Wohnung kommen Mietvertrag, Nachträge und die aktuelle Nettokaltmiete hinzu. Ich gehe mit Ihnen durch, welche Lücke die Preiseinschätzung beeinflusst und was wir vor den Besichtigungen beschaffen sollten.

Sichten Sie zuerst, was Sie bereits besitzen. Anhand dieser Unterlagen kann ich die fehlenden Dokumente gezielt benennen und Doppelanfragen bei der Hausverwaltung vermeiden.

Frage an Nicolas Ruland stellen
Vermietete WohnungEine vermietete Wohnung in Charlottenburg verkaufen

Sie können Ihre Eigentumswohnung mit bestehendem Mietverhältnis verkaufen. Der Käufer tritt beim Eigentumswechsel grundsätzlich in das Mietverhältnis ein (§ 566 BGB). Für die Vermarktung ist deshalb entscheidend, welche Miete tatsächlich vereinbart ist und welche Kosten der künftige Eigentümer trägt.

Welche Angaben benötigt ein Käufer zuerst?

Für eine erste Einordnung genügen meist Mietbeginn, Wohnfläche, aktuelle Nettokaltmiete und Datum der letzten Mietänderung. Nennen Sie einen mitvermieteten Stellplatz getrennt, sofern der Vertrag eine eigene Miete dafür ausweist. Legen Sie Mietvertrag, Nachträge und die letzte Betriebskostenabrechnung bereit. Für die erste Übersicht können persönliche Angaben Ihrer Mieter außen vor bleiben.

Wie unterscheidet sich die Preisfindung?

Viele Käufer betrachten die Wohnung als Kapitalanlage. Sie rechnen mit den vereinbarten Einnahmen und fragen nach Kosten, die sie selbst tragen. Neben dem Hausgeld sind deshalb seine Zusammensetzung, geplante Arbeiten und mögliche Sonderumlagen wichtig. Zum Vergleich ziehe ich möglichst ähnliche vermietete Wohnungen heran. Ein pauschaler Abschlag auf den Angebotspreis einer freien Nachbarwohnung würde Unterschiede bei Vertrag, Zustand und Lage verdecken.

Wie läuft die Besichtigung mit Mietern ab?

Ich stimme mit Ihnen ab, wer die Mieter über den geplanten Verkauf informiert und als fester Ansprechpartner erreichbar ist. Grundriss, Eckdaten und Unterlagen können Interessenten vorab ansehen. Danach vereinbaren wir passende Zeitfenster für konkrete Kaufinteressenten. Ob Innenaufnahmen der bewohnten Räume möglich sind und wie sie verwendet werden dürfen, klären wir vor dem Fototermin mit den Mietern.

Wann ist die Vorgeschichte des Hauses wichtig?

Wurde die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, kann beim Verkauf ein Mietervorkaufsrecht bestehen (§ 577 BGB). Dafür sind der zeitliche Ablauf und die Beteiligten maßgeblich. In solchen Fällen stelle ich die Vertrags- und Teilungsunterlagen mit Ihnen für das Notariat zusammen. Angaben zur späteren Eigennutzung sollten erst nach Klärung der konkreten Voraussetzungen in die Verkaufsunterlagen aufgenommen werden.

Für die erste Besprechung benötigen Sie keine Mieternamen. Mit den Vertragsdaten, der Nettokaltmiete und dem Wirtschaftsplan lässt sich bereits einschätzen, welche Fragen Käufer stellen werden.

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Häufige Fragen

Fragen zum Immobilienverkauf in Charlottenburg

Was macht ein Immobilienmakler in Charlottenburg beim Verkauf?

Ein Immobilienmakler bewertet das Objekt, bereitet Verkaufsunterlagen und Exposé vor, koordiniert Anfragen und Besichtigungen und begleitet Verhandlungen sowie die Abstimmung des Notartermins. Nicolas Ruland von Bergen Real Estate ist Ihr Ansprechpartner für den Wohnungs- und Mehrfamilienhausverkauf in Berlin-Charlottenburg.

Wie unterscheidet sich der Verkauf eines Mehrfamilienhauses vom Wohnungsverkauf?

Bei einer Eigentumswohnung stehen Vergleichspreise, Eigennutzung oder Vermietung und die Unterlagen der WEG im Vordergrund. Bei einem Mehrfamilienhaus prüfen Käufer zusätzlich die Erträge des gesamten Hauses, Mietverträge, Leerstand und Investitionsbedarf. Deshalb sind eine vollständige Mietübersicht und nachvollziehbare Gebäudeunterlagen besonders wichtig.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf in Charlottenburg?

Eine feste Dauer lässt sich ohne Prüfung der Immobilie nicht seriös nennen. Angebotspreis, Nachfrage, Vollständigkeit der Unterlagen und Käuferfinanzierung beeinflussen den Ablauf. Nach der Beurkundung benötigen auch Kaufpreisfälligkeit und Übergabe Zeit. Im Erstgespräch stimmen wir einen zum Objekt passenden Zeitplan ab.

Was kostet die Bewertung meiner Wohnung?

Für Eigentümer mit Verkaufsabsicht ist die persönliche Marktpreiseinschätzung bei Bergen Real Estate kostenlos und unverbindlich. Wir besichtigen Ihre Wohnung, besprechen die Unterlagen und ordnen den möglichen Verkaufspreis ein.

Kann der Verkauf diskret beginnen?

Ja. Auf Wunsch spreche ich zunächst passende vorgemerkte Interessenten an. Vorab legen wir gemeinsam fest, welche Informationen ich weitergeben darf und ob Ihre Adresse oder Fotos veröffentlicht werden sollen.

Muss ich vor dem Verkauf renovieren?

Ob sich eine Maßnahme lohnt, hängt vom Zustand, den Kosten und den Erwartungen der Käufer ab. Vor größeren Ausgaben besichtige ich die Wohnung mit Ihnen. Dann können wir etwa abwägen, ob ein neuer Anstrich sinnvoll ist oder Käufer ohnehin einen umfassenderen Umbau planen.

Wann besprechen wir die Maklerprovision?

Vor Ihrer Entscheidung über den Maklerauftrag. Sie erhalten ein Angebot, in dem die Leistungen, die Provision inklusive Mehrwertsteuer und die Fälligkeit aufgeführt sind.

Wie vergleiche ich mehrere Kaufangebote?

Zum gebotenen Preis gehören die Finanzierung, etwaige Bedingungen und der gewünschte Übergabetermin. Ich stelle diese Punkte für Sie gegenüber und kläre offene Fragen mit den Interessenten. Sie entscheiden, mit wem Sie den Verkauf fortsetzen möchten.